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租房效率行业前三,嗨住死磕58和链家都做不到的事儿?

资本堆积,快速起量,疯狂增长,这是创投圈现象级产品的一贯特点,而在某些领域,创业就像一场持久赛,笑到最后的不一定是钱多势猛的公司,正好比互联网租房。如今多项房市政策,无疑将租房推向高点,经过近几年“楼起楼塌”,这个领域的优质股已屈指可数。

嗨住算其中之一。两年里三轮融资,这家公司低调发展,他们以中低端合租房源为切口,将房源数量和质量(真实性)做到行业领先,目前单量跻身行业前三。今年5月,嗨住上线”整租“频道,通过比价搜索的方式,进入中高端租房市场。这篇文章里,我们跟嗨住的创始人夏青宁,复盘了公司两年来的发展,也聊了聊新旧模式联动的逻辑。

租房市场格局图

“如果根据租房效率来看, 嗨住每个月单量近万,这在整个行业里排名仅次于58。从另一个角度说,在满足用户的需求上,嗨住在合租市场的模式已经得到了验证。”从2015年开始,嗨住以解决房源真实性、时效性为出发点构建租房平台,运用小BtoC的模式,通过职业二房东来保障房源。

彼时嗨住选择先切中低端房源,尤其是在月租1500元左右的合租房为主,夏青宁认为这个价位将最具互联网传播效应。事实证明,近两年时间里,嗨住的自然下载量达到130万,月活用户超过30万,累计为数十万用户成功租到房子。这在“丧”到不行的租房市场,仍算一个高光成绩,毕竟过去几年里,无论互联网中介模式,还是去中介模式,几乎都以失败收场,丁丁租房倒下,爱屋吉屋颓势明显,C2C模式则暗淡无声。

如今嗨住将房源价格、图片、地理位置、可租否这四个状态的准确率控制在了85%以上,在夏青宁看来,房源真实性成就了今天嗨住的核心竞争力。截至目前,嗨住已开通了五个城市,覆盖了数百万套房源,其中20万套房实时可租。经过精细运营体系构建,嗨住策略性地切入整租市场,在夏青宁看来,满足不同阶段用户的第一要素是:房源都有。

上线“比价搜索”,击穿租房市场的虚假信息

众所周知,在租房市场,合租和整租比例三七开,整租房大多掌握在传统中介手上,后者既有传递信息的价值,有时候也能起到提供服务的功能,因此夏青宁认为,要获取完整的房源信息,去中介化在这时便是一个伪命题,与其抵制中介,不如通过竞争来肃清行业秩序。比价搜索已有成功案例在先,去哪儿就是很好的例子,运用到同样刚需低频的租房市场未尝不可,加之嗨住有着较成熟的运营体系,整租与合租联动或许能开辟租房市场新格局。

房源“比价搜索”

具体而言,嗨住会从全网抓取中介房源信息,通过技术进行房源间的交叉比对,将相同房源合并到一起,不同房租、中介费都一一罗列出来,用户在APP上搜寻到同一套房源,既能看到中原地产、链家、我爱我家的中介来源,甚至也能看到房东本人发布的信息。经此公开透明的比较形式,用户找房更加便利直观,房源出租效率也更加迅速。

技术比对,识别不同平台的同一房源

“我们发现,年轻人组团的比例越来越高,因为组团的体验是最好的。而组团整租以后,如果走掉一个人,某个程度上又变成合租,这也跟嗨住的业务天然有关联性,未来整租、合租房源可以在嗨住上运转自如。”夏青宁认为,随着平台房源覆盖量达到一个城市80%,在这个拐点上也将迎来用户的加速增长,此时再进行市场投放,不仅会有显著效果,而且此时房源的丰富度也将带来高转化率。

未来租房一定是B2C为主流,并将诞生大平台

对比欧美、日本成熟的房屋租赁市场,已存在专门以租赁为标准建造的房屋,未来房源标准化也将成为国内的发展趋势,截止目前,品牌公寓在全国市场渗透率在2%左右,中小型公寓品牌以千计。未来职业房东和租房机构将持续崛起,C端房源正逐渐向B端转移,这些B端体量有限又分散,在供大于求的租赁时代,平台的价值将会凸显,即最终会有一个大平台来承载这个B2C形态。

租房市场快速向B2C发展

只是这个“大平台”,能有创业公司的机会吗?大浪淘沙之后,租房领域的小公司几乎阵亡,以链家、58为首的巨头优势明显,有钱有流量亦有完整的生态链。不过福兮祸所依,也有分析认为,58虽然对房产市场很重视,但同样存在大公司的利益掣肘,要想做好租房,58得先迈过虚假信息那道坎,目前来看自我净化的力度仍然不够;而链家的重心在房产交易,此前丁丁租房没能让链家的中介模式焕然一新,未来也难有决心再烧十几个亿来自我颠覆。

不过,租房市场在未来几年将有巨大发展,如今定论格局还尚早。从宏观政策角度来看,这个月在广州出台《租售同权》之后,住建部又出台了《九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场,首批试点12城市》,目前很多城市在开发商拍地的时候要求最少持有15%的土地用来自持租赁。中国前100名的开发商至少有三成已经成立了独立的公司或者事业部大力发展租赁生意,国家要用租赁市场缓解炒房的决心巨大,住房在逐渐回归居住属性,人们的习惯也可能就此改变,越来越多人用租房替代买房。

对于嗨住来说,整租与合租联动顺利,未来还可能存在长租反切短租的可能,这种跨界事实上已经在上演——Airbnb、途家、小猪短租上线了中长租功能,日前获得华住、IDG联合注资的城家也涉足了民宿房源,可见租房领域的延展性。目前,嗨住团队不过94个人,在几乎无市场投入的情况下,已经做到了月GMV过亿、佣金收入达百万、每月环比增长超过20%,势头非常凶猛。

至于未来如何继续扩大业务和增加服务?夏青宁表示,进入一个大市场的时候,一定要选那个用户最痛的点薄切进去,要一寸宽,一丈深,拿下这个根据地,就有了立身之本,后面就会越做越轻松。未来我们会伺机进入房东托管和租赁金融领域,而目前首要还是基本面,即用户能否租到房、效率是否足够高、体验是否足够好,做互联网租房得与时间做朋友,精细化运营,慢即是快,我们不急也有足够的耐心。

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